Le syndic sert à quoi ?
- Vue d'ensemble : qu'est-ce qu'un syndic, et à quoi sert-il ? - Recommandation CCA 17 nov. 1995
- Caractéristiques
- Nomination
- Rémunération
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Attributions, pouvoirs, obligations
- Domaines et étendue de la mission du syndic
- La copropriété est-elle totalement engagée par les actes de son syndic ? Que faire en cas d'abus ?
- Un syndic peut-il passer outre la volonté des copropriétaires ?
- Le syndic peut-il obliger la copropriété à payer à la place d'un copropriétaire défaillant ?
- Peut-on obliger un syndic à faire des travaux dans l'immeuble ?
- Compte-rendu : Faut-il voter le "quitus" de sa gestion au syndic ?
- Puis-je demander au syndic de me communiquer la liste des copropriétaires de l'immeuble ?
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Les appels de fonds et de provisions - comptabilité
du syndic - Recommandation CrC
Transparence, compte séparé, provisions spéciales, fonds de roulement - Puis-je accéder à la comptabilité ou aux documents de la copropriété ? Comment ?
- Je vends mon lot. Que se passe-t-il sur le plan comptable au niveau de la copropriété ?
- La représentation de la copropriété en justice
- Recommandation relative aux remises de documents techniques au syndic
- Recommandation relative à la mutation à titre onéreux d'un lot (état daté et certificat du syndic)
- Recommandation relative aux ventes forcées intervenant sur un immeuble en copropriété
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Carence - Mise en demeure
Quand un syndic ne remplit pas ses obligations, il se rend coupable de carence, ce qui justifie la désignation d'un administrateur provisoire- Que faire si le syndic reste sourd aux injonctions :
- Que faire si le syndic refuse de communiquer certains documents ? - Exemple de mise en demeure
- Puis-je contester les actions du syndic en justice ?
- Contrôle - responsabilité - recours - révocation
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Recommandations officielles
- Recommandation du Conseil National de la Consommation - 18 février 1997 sur les syndics de copropriété
- Recommandation de la Commission des Clauses abusives - n° 96-01 relatives aux contrats proposés par les syndics de copropriété
- Recommandation n° 6 CrC relative à la présentation des comptes de copropriété
- Recommandation sur le libellé de la question de l'ordre du jour relative à l'ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et du projet de résolution notifié simultanément
Vue d'ensemble : qu'est-ce que le syndic, et à quoi sert-il ?
Base légale : art. 18 Loi 10 juillet 1965
- Le syndic est l'organe d'administration de la copropriété, son membre exécutif. Il agit au nom de la copropriété, recrute les prestataires, passe les contrats, perçoit les charges.
- Ce peut être un professionnel extérieur à la copropriété, mais également un copropriétaire.
-
Le syndic est mandataire du
syndicat des copropriétaires.
Il n'est donc pas employé de la copropriété, il la
représente de manière indépendante et perçoit
une rémunération pour cela ; corrolairement, il doit lui
rendre des comptes sur sa gestion. L'interlocuteur privilégié
de ce contrôle est le Conseil
syndical.
Ceci implique que si vous souhaitez agir en justice en vertu d'une décision du syndic vous devez, sauf faute professionnelle, attaquer en justice le syndicat des copropriétaires qui est son mandant. - Son rôle est déterminé précisément dans l'art 18 Loi 1965.
- D'une manière générale, le syndic a l'obligation légale de conserver l'immeuble et veiller au respect de son règlement de copropriété. Il est investi pour cela d'un lourd devoir d'information et de conseil.
Cf. également la Recommandation du Conseil National de la Consommation - 18 février 1997 sur les syndics de copropriété (site Ministère des Finances).
De telles «Recommandations» n'ont pas de valeur de loi, contrairement à une disposition règlementaire ou légale. Mais concrètement il est rarissime que leurs avis ne soient pas fortement pris en compte par les juridictions. Pouvoir se prévaloir d'une recommandation signifie donc avoir quasiment gain de cause lors d'un litige.
Recommandation 96-01
Considérant que certaines clauses prévoient l'impossibilité
pour le syndicat des copropriétaires de résilier le contrat
de syndic en cours d'exécution, tout en autorisant le syndic à
démissionner : que l'absence de réciprocité qui en
résulte est constitutive d'abus ;
Considérant que l'article 28 du décret du l7 mars 1967 pose pour principe que « la durée du mandat du syndic ne peut excéder trois années » et que son renouvellement suppose une décision de l'assemblée générale : que certaines clauses prévoient ou laissent supposer une reconduction automatique du contrat et donc le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale, sans vote de l'assemblée générale ;
Considérant que l'article 18, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal sépare au nom du syndicat lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans : que certaines clauses laissent croire qu'est obligatoire soit l'ouverture d'un compte séparé, soit l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ; que sont abusives ces clauses qui entravent la liberté de choix voulue par le législateur ,
Considérant que, certains contrats prévoient la renonciation du syndicat des copropriétaires à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sui un compte séparé ; que cet avantage d'un montant indéterminé et sans contrepartie spécifique constitue un déséquilibre significatif au détriment du syndicat des copropriétaires ;
Considérant que, si tous les contrats de syndic font la distinction entre la gestion courante et les prestations particulières, certains ne précisent pas le contenu de ces postes, que d'autres contrats prévoient un nombre de prestations particulières, parfois augmentées abusivement à l'aide de rubriques «divers», tel que la notion de gestion courante se trouve dépourvue de signification ; que ces clauses ou combinaisons de clauses sont de nature à créer un déséquilibre significatif ;
Considérant que certains contrats mettent à la charge du syndicat, en cas de non renouvellement ou de résiliation du contrat de syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;
Considérant que de nombreux contrats mettent à la charge du copropriétaire défaillant la rémunération du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ; que cette stipulation se heurte aux dispositions d'ordre public de l'article 32 de la loi n°91-560 du 9 juillet 1991 ; qu'elle doit être éliminée des contrats ;
Considérant que certérins contrats comportent une clause de révision de la rémunération du syndic dont la complexité ne permet pas au syndicat des copropriétaires de mesurer la portée de son engagement ; que la mise en oeuvre d'une clause dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffiée est susceptible de créer un déséquilibre significatif ;
Considérant que de nombreux contrats contiennent des clauses attributives de compétence,
Recommande :
Que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété les clauses qui ont pour objet ou pour effet :
- De permettre au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat de syndic en cours d'exécution ;
- De prévoir ou de laisser supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction de syndic au-delà de la durée légale sans vote de l'assemblée générale ;
- De présenter comme légalement obligatoire l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l'utilisation d'un compte unique au nom du syndic ;
- D'imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et produits financiers des sommes placées sur un compte séparé ;
- De restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique «divers» ;
- De mettre à la charge du syndicat, en cas de non renouvellement on de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;
- De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement ;
- De prévoir une clause de révision des honoraires dont les éléments ne sont pas suffisamment explicites et qui n'est pas illustrée par une application chiffrée ;
- De déroger aux règles légales de compétence territoriale ou d'attribution.
© Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001
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