Offre d'achat sur un logement : les risques
Octobre 2012
Dans les négociations, on est souvent amené à
faire une offre d'achat au vendeur. Une proposition qui engage plus
qu'on ne le croit.
Quand on cherche un bien à acheter, il faut
parfois agir vite et engager rapidement des négociations. La plupart du
temps, l'acheteur potentiel fait une offre verbale à l'intermédiaire ou
au propriétaire, avec un prix naturellement inférieur au prix demandé.
Mais il arrive aussi de plus en plus fréquemment que cette offre soit
formalisée par écrit, soit pour donner plus de poids à la proposition,
soit que le vendeur soit difficile à joindre. Or, comme le souligne une
étude des Agences Départementales d'Information pour le Logement (Adil),
cette offre d'achat écrite possède plus de portée que ne le pense
généralement son auteur.
L'offre d'achat
Comme son nom l'indique, l'offre d'achat traduit la
volonté de l'acquéreur potentiel d'acheter le bien concerné au prix
indiqué. Elle est en quelque sorte le pendant de la traditionnelle promesse de vente.
A ceci près qu'elle est moins encadrée sur le plan juridique et peut
donc poser quelques problèmes si la vente ne se réalise pas.
En effet, d'après le Code civil, « la vente est
parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix ».
Conséquence : si le vendeur répond par écrit qu'il accepte le prix
proposé, la vente est en théorie légalement conclue. Alors même que
l'acquéreur potentiel ne pensait pas s'être engagé de façon aussi ferme
et que d'éventuelles zones d'ombre peuvent encore subsister (coût de
travaux de remise en état, existence de servitudes, délai de libération
des lieux, montant des charges, etc.).
Si l'acheteur hésite à donner suite à sa
proposition, alors que le vendeur l'a acceptée, ce dernier peut
théoriquement lui demander de tenir ses engagements et à défaut, exiger
des dommages et intérêts.
. L'offre d'achat ne peut être assortie d'aucun versement de la part du candidat-acquéreur, sous peine de nullité.
. L'offre d'achat ne peut être assortie d'aucun versement de la part du candidat-acquéreur, sous peine de nullité.
La rétractation de l'acheteur
En revanche, l'acheteur peut parfaitement se rétracter
si le vendeur fait une contre-proposition. Dans cette hypothèse, en
effet, l'offre initiale devient caduque et l'acheteur retrouve son
entière liberté.
Si l'offre d'achat mentionne une durée,
l'acheteur retrouve également sa liberté si le vendeur n'a pas accepté
la proposition dans les délais impartis.
En l'absence de mention, l'acheteur peut
théoriquement se rétracter à tout moment dès lors que le vendeur n'a pas
encore répondu favorablement à l'offre.
Les précautions à prendre
Compte tenu des implications juridiques d'une offre
d'achat écrite, mieux vaut donc formuler une proposition verbale en
attendant que toutes les conditions accessoires à l'achat soient bien
précisées. En cas d'accord des volontés, la concrétisation de la vente
se fera lors de la signature de l'avant-contrat.
Si l'offre écrite est indispensable pour ne pas
laisser échapper le bien, il convient de prendre quelques précautions.
Par exemple :
- Prévoir pour l'offre une durée courte (huit à quinze jours) ainsi que les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec AR).
- Signer d'ores et déjà le recours à un prêt dont les modalités seront détaillées dans l'avant-contrat.
- Signaler que la vente ne sera légalement constituée qu'à la signature de l'avant-contrat et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.
- Préciser également, si possible, que l'offre pourra être révoquée par l'acheteur si le vendeur ne l'accepte pas dans les délais impartis.
- Prévoir pour l'offre une durée courte (huit à quinze jours) ainsi que les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec AR).
- Signer d'ores et déjà le recours à un prêt dont les modalités seront détaillées dans l'avant-contrat.
- Signaler que la vente ne sera légalement constituée qu'à la signature de l'avant-contrat et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.
- Préciser également, si possible, que l'offre pourra être révoquée par l'acheteur si le vendeur ne l'accepte pas dans les délais impartis.
Le délai de rétractation
Faire une offre d'achat écrite constitue donc un
véritable acte juridique, dont les conséquences peuvent être
importantes. En théorie du moins... Car dans la pratique, si l'acheteur
change d'avis, le vendeur n'a pas vraiment intérêt à lui « forcer la
main » : les possibilités d'échappatoire sont nombreuses (obtention du
prêt, etc.) et les procédures judiciaires longues et coûteuses. En outre
si l'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur peut être considérée
comme une sorte d'avant-contrat, l'acheteur pourrait parfaitement
invoquer le délai de rétractation de sept jours dont il bénéficie. Il
n'en demeure pas moins nécessaire de manier l'offre d'achat avec
précaution...
A voir également
Proposition d'achat
Promesse de vente et avant-contrat : achat de logement
Septembre 2012
La signature de l'avant-contrat n'a rien
d'une formalité anodine. Ce que vous devez savoir pour prendre toutes
les précautions utiles.
Acheteur ou vendeur s'imaginent parfois que la signature d'un avant-contrat n'engage pas à grand-chose. Rien n'est plus faux : malgré son nom, l'avant-contrat constitue bel et bien un « contrat », au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties.
Acheteur ou vendeur s'imaginent parfois que la signature d'un avant-contrat n'engage pas à grand-chose. Rien n'est plus faux : malgré son nom, l'avant-contrat constitue bel et bien un « contrat », au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties.
L'importance de l'avant-contrat
Précisons tout d'abord que la signature d'un
avant-contrat n'est pas légalement obligatoire. Mais il est
indispensable dans la pratique : en effet, au moment de l'accord,
l'acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments
d'information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes,
etc.).
En théorie, rien ne vous oblige non plus à vous
adresser à un professionnel pour sa rédaction. Mais, dans la pratique,
l'appel à un notaire ou à un agent immobilier
est lui aussi indispensable, étant donné la complexité de la matière et
l'importance des engagements pris. En effet, les termes de cet
avant-contrat sont essentiels puisque le contrat définitif ne fera en
principe que les reprendre. L'acte authentique ultérieur ne fera que confirmer les termes du pré-contrat tout en « officialisant » le transfert de propriété.
Un délai de rétractation
L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de
rétractation. Un particulier qui signe un avant-contrat dispose d'un
délai de sept jours pour changer d'avis en informant le vendeur par acte
d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Ce délai court à compter du
lendemain de la notification de l'acte ou de l'avant-contrat.
Quand le vendeur est un particulier, il n'a pas le droit de réclamer le versement d'une somme d'argent avant la fin du délai de rétractation. A l'inverse, quand il s'agit d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement ou quand le vendeur est un professionnel, l'avant-contrat peut prévoir le versement d'une indemnité d'immobilisation.
Dans tous les cas, quand l'acheteur se rétracte, il doit récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
Ce délai de réflexion ne s'applique pas aux ventes aux enchères volontaires mises en œuvre par les notaires, à la demande de leurs clients.
Quand le vendeur est un particulier, il n'a pas le droit de réclamer le versement d'une somme d'argent avant la fin du délai de rétractation. A l'inverse, quand il s'agit d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement ou quand le vendeur est un professionnel, l'avant-contrat peut prévoir le versement d'une indemnité d'immobilisation.
Dans tous les cas, quand l'acheteur se rétracte, il doit récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
Ce délai de réflexion ne s'applique pas aux ventes aux enchères volontaires mises en œuvre par les notaires, à la demande de leurs clients.
La promesse de vente
La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le
propriétaire (le « promettant ») donne en quelque sorte une option sur
le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans
l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte
une date-limite.
En cosignant cet acte, le candidat acheteur
accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date-limite, il a
le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de
cette option, il verse également à l'acheteur une « indemnité
d'immobilisation ».
Cette somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier.
La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d'un acte notarié. Mais elle peut aussi prendre la forme d'un acte simple, rédigé le plus souvent par l'agent immobilier. Dans ce cas, elle doit obligatoirement être enregistrée dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts. Faute de quoi, elle est frappée de nullité.
Cette somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier.
La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d'un acte notarié. Mais elle peut aussi prendre la forme d'un acte simple, rédigé le plus souvent par l'agent immobilier. Dans ce cas, elle doit obligatoirement être enregistrée dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts. Faute de quoi, elle est frappée de nullité.
Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.
1. Le candidat acheteur lève l'option dans le
délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant
d'être formalisée ensuite par l'acte authentique).
2. Le candidat acheteur ne lève pas l'option.
Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le
bien à un autre candidat et il conserve l'indemnité d'immobilisation.
Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation.
Sauf clause contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation.
Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation.
Sauf clause contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation.
3. Le propriétaire renonce à vendre le logement
avant que le bénéficiaire lève son option. Dans ce cas, ce dernier ne
peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en droit
d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant l'affaire en
justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les
délais.
Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant le délai prévu et avant la levée de l'option.
Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant le délai prévu et avant la levée de l'option.
4. Le propriétaire refuse de vendre le logement
après que le bénéficiaire a levé son option. Outre les dommages-intérêts
qu'il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à
vendre son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure
légalement la transaction. Dans certains cas, si le vendeur joue la «
politique de l'autruche », le jugement du tribunal peut même faire
office d'acte authentique officialisant la transaction.
Naturellement, l'indemnité est remboursée quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations.
Naturellement, l'indemnité est remboursée quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations.
Le compromis de vente
Il s'agit ici d'un véritable acte de vente avec « début
d'exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon
irrévocable: le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet
d'acheter. Ce dernier verse en contrepartie un « dépôt de garantie »
comme dans n'importe quel contrat.
Si l'une des deux parties concernées renonce à
la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en
exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.
Voir aussi
A voir également
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