Immobilier
Louer, vendre ou acheter un logement, faire construire, investir dans la pierre, négocier un prêt, gérer sa copropriété...
L'investissement dans l'immobilier constitue toujours
un bon placement. A condition de choisir le bien avec quelques
précautions... Ce que vous devez vérifier.
- L'offre d'achat
- L'avant-contrat
- Les clauses de l'avant-contrat
- Les logements neufs
- Vefa : les garanties
- Logement neuf : garanties et litiges
- Les obligations de l'acheteur
- Les obligations du vendeur
- Les diagnostics obligatoires
- Le droit de préemption de la mairie
- Acheter sans être marié
- Les droits de mutation
- Les frais annexes
- Les erreurs de surface
- Déménagement : les formalités
- Copropriété
- Le statut de la copropriété
- Les parties privatives
- Les parties communes
- Syndic et conseil syndical
- Désignation du syndic
- Rôle du syndic
- Syndic : les clauses abusives
- Le choix du syndic bénévole
- Le calcul des charges
- Les assemblées générales
- AG : convocation et contestations
- Les règles de majorité
- Améliorer la gestion
- Contester une décision d'AG
- La vente d'un lot
- Le paiement des charges
- Le vote des travaux
- Le ravalement de l'immeuble
- Emprunter
- Les règles légales
- Négocier un prêt
- Quel prêt choisir
- Le prêt à taux zéro
- PTZ : montant et remboursement
- Prêt à taux zéro majoré
- Prêt Paris Logement à 0%
- L'Eco Prêt à 0%
- Les prêts d'épargne-logement
- Le Pass-Foncier
- Pass-Foncier et construction
- Prêt Pass-Foncier
- Pass-Foncier et TVA
- Pass-Foncier et garanties
- Le 1% Logement
- Aides pour les salariés en difficulté
- Aides aux salariés en mobilité professionnelle
- Des aides pour les locataires
- Des aides pour les propriétaires-bailleurs
- Des aides pour les propriétaires accédants
- 1% Logement : les travaux éligibles
- Les subventions Anah
- Anah : propriétaires occupants
- Anah : les propriétaires-bailleurs
- Anah : les syndicats de copropriété
- Le coût des assurances
- Le crédit-relais
- Renégocier un prêt
- Faire construire
- L'achat du terrain
- Vérifier la surface
- Le rôle du géomètre
- Les formalités
- Le permis de construire
- La déclaration préalable
- Le rôle de l'architecte
- Architecte : les garanties
- Le coût de l'architecte
- Acheter un terrain en lotissement
- Viabiliser un terrain
- Faire construire : les étapes
- La construction avec plan
- Les démarches avec le promoteur
- Réception des travaux et livraison
- La construction sans plan
- La réception des travaux
- Travaux et garanties
- Impôts
- Revenus fonciers
- L'imposition des revenus fonciers
- Les charges déductibles
- Les travaux déductibles
- Travaux d'entretien-réparation
- Les travaux d'amélioration
- Les travaux de construction-reconstruction
- Les déductions forfaitaires
- Logement neuf : anciens régimes
- Le régime Loi Scellier
- Le déficit foncier
- Déficit foncier : cas particuliers
- Impôts locaux
- Plus-values
- Droits de mutation et immobilier
- Succession : évaluation des biens
- Succession : allégements et exonérations
- Succession : délais de paiement
- Transmettre un immeuble
- Locations meublées : fiscalité
- Fiscalité de l'indivision
- Fiscalité de l'usufruit
- Résidence principale et réductions d'impôts
- Terrains à bâtir : TVA et droits d'enregistrement
- Immeubles neufs : TVA et droits d'enregistrement
- Contrôle et contentieux
- Revenus fonciers
- Investir
- Location
- Trouver une location
- L'état des lieux
- La caution
- La garantie des risques locatifs
- Location et Pacs
- Résiliation du bail par le locataire
- Résiliation du bail par le propriétaire
- Locations de courte durée
- Meublé non professionnel : régime juridique
- Meublé non professionnel : régime fiscal
- Locations saisonnières : le régime juridique
- Locations saisonnières : le régime fiscal
- Résiliation du bail : les erreurs...
- Le montant du loyer
- L'augmentation du loyer
- Charges et réparations
- Les réparations à la charge du locataire
- Les litiges locataires-bailleurs
- Les aides du 1% Logement
- Questions pratiques
- Bail : les clauses abusives
- Clauses interdites
- Les ventes à la découpe
- Colocation : nos conseils
- Vendre
- Voisinage
- Les murs mitoyens
- Les droits des propriétaires
- Les obligations des propriétaires
- Voisinage : vos droits
- L'investissement dans l'immobilier constitue toujours un bon placement. A condition de choisir le bien avec quelques précautions... Ce que vous devez vérifier.
On peut acheter sur un coup de coeur. Mais mieux vaut tout de même ne pas se précipiter quand on achète un bien immobilier, surtout s'il s'agit d'un logement locatif. Un bon investissement doit respecter certains critères.Environnement
Chacun sait que l'existence de transports en commun, la présence de commerces et d'écoles constituent des atouts de taille, qui valorisent le bien. Tout comme les espaces verts et les possibilités de parking si l'immeuble en est dépourvu. En revanche, des commerces en rez-de-chaussée d'un immeuble ne constituent pas un avantage, en raison des éventuels troubles de voisinage. Des troubles présents ou à venir. Il faut donc vérifier si le règlement de copropriété autorise l'implantation de tout type de commerce. Mieux vaut éviter le risque d'avoir un jour un « fast-food » en bas de chez soi...L'état des immeubles environnants est naturellement important. Des constructions vétustes ou délabrées peuvent entraîner de graves nuisances.Contexte administratif
En principe, le notaire ou l'agent immobilier sont à même de vous renseigner sur les projets d'urbanisme concernant le quartier. Il est évident que ce sont là des critères à prendre en compte, surtout s'il existe des terrains non bâtis ou des immeubles voués à la démolition à proximité.Pour les maisons individuelles, il est indispensable de vérifier que les constructions annexes (garages, abris de jardin, vérandas) ont bien fait l'objet des démarches obligatoires (permis de construire, déclaration préalable) et que les éventuelles servitudes sont bien respectées.Voisinage immédiat
Sans aller jusqu'à faire du porte à porte, quelques visites aux voisins s'imposent. Elles permettront d'une part de recueillir leurs points de vue sur d'éventuels nuisances ou défauts, d'autre part de vérifier l'absence de « trublions » qui gâchent parfois la vie quotidienne dans les immeubles collectifs.Profil du bien
Au-delà de la disposition des pièces ou de l'état du bien, il faut aussi prendre en compte l'étage, s'il s'agit d'un logement collectif. Mieux vaut un étage élevé pour la luminosité ou le bruit. Précaution indispensable : visiter le logement à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n'interdit de se munir d'une boussole pour vérifier l'exposition des pièces.Avec la Loi Carrez, en vigueur depuis le 19 juin 1997, tous les avant-contrats et actes authentiques doivent mentionner la surface exacte du bien, dès lors qu'il est situé dans un immeuble en copropriété. C'est une garantie précieuse pour l'acquéreur.
Mais la loi ne concerne pas les maisons individuelles pour lesquelles il n'est pas inutile de procéder à une vérification avec un géomètre-expert. Une éventuelle surestimation de la surface constitue un excellent argument pour négocier le prix à la baisse.Enfin, pour vérifier l'état du bien, la mise à contribution d'un professionnel du bâtiment n'est pas inutile pour détecter d'éventuels défauts ou vices cachés.
Détail à ne pas négliger dans les logements collectifs : la visite de la cave, pour vérifier que le vendeur emportera bien toutes ses affaires ou qu'elle n'est pas utilisée par des voisins.Pour les maisons individuelles, il ne faut pas oublier de vérifier l'existence d'une assurance dommages-ouvrages pour les éventuels travaux effectués récemment. Cette assurance vous garantira l'indemnisation des éventuelles malfaçons.Droits d'enregistrement
Le notaire ou l'agent immobilier est capable de vous donner le montant exact des droits d'enregistrement à prévoir. S'il s'agit d'un logement récent, revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits. Demandez que le prix vous soit précisé TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise.Charges de copropriété
Dans les immeubles collectifs, les charges doivent être étudiées avec soin. Les derniers relevés annuels sont nécessaires mais non suffisants. Il faut impérativement demander au syndic le compte-rendu des trois ou quatre dernières assemblées générales. Ils permettront d'avoir une vue précise des travaux engagés dans le passé, et des travaux à venir, qu'ils soient déjà votés ou non. Exemple : si la plomberie d'un étage a été refaite, il est probable que d'autres travaux de ce genre seront nécessaires à court terme. En cas de malfaçons ou de vices cachés, ces comptes-rendus mentionneront aussi les éventuels contentieux avec les entreprises concernées.Les gros postes de charges doivent être regardés de près : ravalement, chauffage, ascenseur. Sans oublier la toiture dont la réfection peut entraîner des frais considérables.
Dans les immeubles anciens, les logements du dernier étage doivent faire l'objet de précautions spécifiques. Il arrive, en effet, que ces appartements résultent de la réunion de plusieurs chambres de service. Il faut donc vérifier que les règlements ont bien été respectés (évacuation des eaux, etc.) et qu'il n'y a eu aucune annexion de parties communes (couloir, wc, etc.). Le même problème peut d'ailleurs se poser pour les logements qui ont été rassemblés (annexion d'une portion de couloir) ou qui se situent au rez-de-chaussée (utilisation abusive d'une cour, etc.)Taxes locales
On pense toujours à demander le montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. On pense moins souvent à vérifier que ces montants sont basés sur l'état réel du bien, notamment pour les maisons individuelles. Le vendeur a-t-il bien déclaré au fisc toutes les améliorations ou modifications apportées (aménagement de combles, vérandas, etc) ?... S'il ne l'a pas fait ou si ses déclarations sont inexactes, vous risquez de subir une hausse inattendue de ces impôts locaux. Mais ce risque ne concerne naturellement que les maisons individuelles puisqu'il est difficile, dans les logements collectifs, d'augmenter la surface habitable...Voir aussi
- Prix au m2 : cote immobilière des biens et terrains à vendre ou à louer
- Les 200 villes où les prix ont le plus augmenté
A voir également- Comment acheter un appartement
- http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immo/
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire